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上涨103.9%!楼市进入“快节奏”,房价能涨多少?官媒给了回应

2020-05-07 来源:
 
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借用《经济参考报》的一个例子,自从进入5月份,一位朋友的朋友圈步数领涨,让其他人一度难以望其项背,5月1日行走10000多步,5月2日行走20000多步,5月3日行走了30000多步,从步数的折线图,可以看出近期这位“房地产中介朋友”工作的繁忙状态。

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休息了接近2个月的他,5月份开始,正式开始了“忙碌”的工作。

这是房地产市场的一个缩影,不需要调控放松、也不需要限制资金进入,进入“红5月”之后,市场便很自然地恢复到了几个月之前的水平,很多人不禁感到疑惑:原来房地产市场的动力依然如此强劲。蛰伏了接近3个月的购房需求,也正在徐徐释放出来。

一、楼市按下“快进键”,拿地上涨103.9%!

在销售方面。根据上海易居房地产研究院最新报告显示,仅仅从房地产的成交绝对量来看,2020年4月13城的二手房成交量与去年的3月份基本持平,出现了需求集中释放的情况。从数据而言,4月份13城市二手房成交7.2万套,环比增长37.0%,同比下降 19.4%。

在土地成交方面。在4月份,40个典型城市土地成交面积环比大涨103.9%,同比也增长接近24.2%。

正所谓春江水暖鸭先知,当楼市一旦有了苗头,那么首先受到感知的无疑就是开发商了,最主要的表现在拿地方面,从拿地积极性至少可以得出2个方面的信息:

1、 开发商不差钱了。拿地、建房、销售,这是整个房地产息息相关的三大环节,而融资贯穿着整个建房、销售的始终,从2019年7月份开始,房地产市场的土地成交量就欠佳,例如著名的万科、碧桂园等龙头企业纷纷宣布暂停拿地,开始积极回款。

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这足以说明,当开发商资金出现短缺的时候,拿地需要首先暂停的,因为随着地价的连年上涨,现在地价占到了整个新房开发建设成本高达60%以上的份额。可以说,如果刨除买地支出之后,开发商其实在整个楼盘开发建设中的实际支出是很少的。

进入2020年4月份,土拍市场骤然恢复,整个拿地环比3月份上涨100%以上,等于翻倍,很多人说3月份各行各业都处于低潮期,所以拿地减弱理所应当,不应该作为对比依据。但是同比2019年4月份依然上涨24%就足以说明,当前的土地市场确实复燃了。

2、市场销售恢复。前文说道,拿地、建房、销售是一个链条,缺一不可,当房企们不差钱之后,便会拿地,但是拿地也需要有市场风向出现,那就是销售变得简单(或者说市场上销售预期开始有所上涨)。在过去的22年里,新建商品房从来就不愁卖,因为市场一直处于“买涨期”。

2020年1-4月份市场销售不佳,导致楼市库存大幅上涨,以前新建的房子销售不掉,新建的房子刚出炉就被积压,这样一来回款难度和周期延长,房企们拿地自然速度趋缓。可以总结为“去化速度影响拿地速度”,但是进入到4月份之后,房地产去化开始走强,随着一季度存量买房需求释放,房地产开发商们的回款加快,那么拿地就有了足够的动力和预期。

二、楼市进入“快节奏”,五一助力房产。

根据某机构的《100城住宅价格报告》数据,在2020年的1-3月份全国100个城市新房价格平均为15727元/平方米,同比涨幅达到14.9%。深圳依然位居前列,单价为61776元/平方米,依然是全国各大城市房价最高的城市,而珠海的一季度房价涨幅表现强劲。

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从各个城市的房价数据而言,在第一季度4大一线城市的新房价格平均为46561元/平方米,同比涨幅达到7.5%;32个二线城市新房价格平均为15561元/平方米,同比涨幅达到14.0%;1-3月,64个三四线新房价格平均为11711元/平方米,同比涨幅11.5%。

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数据不会骗人,虽然1-2月份楼市被按下“暂停键”,但是从3月份开始,市场走高,新建商品房的价格进一步上涨就是最好的证明。

进入到4月份和5月份之后,市场进一步出现“暖夏”情况。

例如,根据中原地产数据显示,2020年五一小长假的前4天时间里,北京新房子销售网签数量达到666套,二手房销售网签达到139套,合计签约805套。比2019年的五一销售数量增长114%(2019年五一销售376套),广州销售同样出现了较大幅度的增长,例如在五一的前三天就销售网签达到352套,较2019年同期的302套,上涨16.56%。

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三、房价能涨多少?官媒给了回应。

房价涨跌,除了调控和金融之外,更重要的一点是市场预期,根据央行前不久发布的最新居民储户调查问卷显示,只有15%的人认为房价会下跌,而48%的人认为下个季度房价预期不变,那么结果很明显,有大约85%的人“并不认为房价会跌”。在这样的预期下,市场走向很显然。

根据时代周报的报道数据,在2020年的一季度,房地产市场出现了“V”字型发展走势。1月市场开始出现下滑情况,2月降至冰点状态,3月中旬以后买卖市场开始走起,但是在3月份依然没能达到2019年同期水平,在4月份之后,市场上的买房需求开始涌现,五一开始,房地产开发商抓住这一波契机,开始花样促销活动,不少楼盘已推出成交折扣、成交礼品、佣金等优惠方式,正在打造下一个“销售旺季”。

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实际上,从4月份以来,楼市逐渐回暖和五一期间的市场需求释放,买卖动机增强,那么接下来房价会上涨吗?能涨到多少?官媒《经济参考报》给了回应。

经参报在《“暂停键”重启,五一楼市回暖》一文中表示,“楼市调控必须坚持房住不炒,房地产调控的大门打开可能性依然很小。在这个背景下,未来几个月10城库存和去化周期会进一步上升,同时供求比会连升到3季度,这样去化压力继续增大,楼市将继续降温。”

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这里,官媒就直接给出了回应,接下来的房价不会快速回升,平稳或者持续降温依然是主要的。楼市经过几个月的暂停之后,库存增加,市场商品房的去化压力很大。在3月,全国商品住宅潜在供求比达到了1.12(供大于求的表现),环比上升了0.5%,同比提高幅度达到 18.2%。根据一般的经济规律,供大于求,价格不会上涨。



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